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“保交楼”军令状背后:恒大或许并非无路可走

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作者 | 邵轩岚 编辑 | 小智 2021-09-09 11:04
“世界再也回不到过去了?”


风吹草动,江湖已改。最近几则信息将恒大的债务问题推上了风口浪尖。问题主要集中在三个方面:一是因为商票问题,恒大全国多个项目停工;二是因为债务问题,恒大被多个公司告上法庭;三是8月中旬监管约谈了恒大集团高管,敦促其维护市场稳定,化解风险等等。

这几则信息透露了一个风向:一是恒大的债务问题已引起管理层的注意,二是管理层要求恒大自己努力去化解债务风险,三是曾经的“朋友”站到了恒大的对立面。那么,恒大的商票的规模到底有多大?恒大到底欠了多少债?

有意思的是,据金螳螂(002081.SH)2021年中报显示,其相关商业承兑汇票超过60亿元,其中17亿元已和恒大达成资产抵偿解决,剩余41亿商票问题解决存在重大不确定性。从侧面可以看出,不计入有息负债的商票,恒大或存在一定兑付的压力。据恒大6月7日一则声明显示,恒大也看到了商票有“少量未及时兑付”的情况。

9月1日,恒大创始人许家印携8位副总裁出面举行了“保交楼”军令状签署大会,郑重签署了“保交楼”军令状,誓保工程建设,保质保量完成楼盘交付。此前一天,市场等来了中国恒大(3333.HK)的半年报。财报称,延迟支付供货商和工程款,假如有关项目未能复工,可能存在项目减值及流动性风险。

财报中有4组数据非常抢眼:一是总资产为23776亿元,负债总额19665亿元,有息负债为5717.75亿元;二是一年内到期的流动负债为2400.49亿元,银行存款余额为1616.27亿元,受限制现金为784.55亿元;三是营业额为2226.9亿元,净利润为105亿元,净利润率仅4.7%;四是借款平均年利率为9.02%。

这说明两个问题:一是恒大的财务成本非常高。恒大一年要付出的利息至少达216亿元人民币,恒大赚的钱有可能都难以覆盖掉利息支出。恒大是从哪儿融来的钱,平均年利息为何这么高?二是总债务规模确实非常庞大,不过远没有到资不低债的地步,仍有4111亿权益资产。但如果不出售资产,恒大估计难以脱困。

恒大目前的困境让外界很诧异,许家印也曾是中国首富,为何现在也要像万达当年一样出售资产了?很长一段时间内,恒大给人的感觉是什么都缺,就是不缺钱:地产、足球、矿泉水、文旅、金融与汽车啥都搞。在外界看来,恒大是通过负债发展起来的,与战投“共舞”多年的许家印,走了一条很“野性”的发展之路。

为了舒缓资金压力、削减债务,减轻流动性问题,恒大已处置了部分资产:出售恒腾网络(136.HK)、盛京银行、深圳高新投、恒大冰泉相关股权及5个地产项目股权及非核心资产。在外界看来,与万达创始人王健林果断剥离核心资产不一样,许家印可能还“舍不得”卖掉核心资产,就算是对于恒大汽车(708.HK)与恒大物业(6666.HK),目前仍是在商讨出售“部分股份”。

综合历史与现实情况来看,现年63岁的许家印有一个庞大的战投“朋友圈”,无论是2009年恒大在香港曲折的上市,还是2016年恒大回A股的努力,都离不开香港与内地战投“朋友圈”的支持,这种支持当然也需要极高的成本。现在,无论是时代进程,还是资本的江湖都已改变。

一、赴港上市:与战投共舞,险些被吞噬

党龄超过35年的许家印,是一位老党员,党性意识很强,他一直在不同场合表示,“恒大的一切都是党给的,国家给的,社会给的。”作为一位民营企业家,许家印对行业动向一直有着非常精准的判断,在外界看来,他善于交朋友,勤劳肯干。多年来,恒大集团一直蝉联财富500强,许家印个人也是福布斯富豪榜排名靠前的常客。

恒大集团的发展与万达一样同样契合了中国房地产发展时代的进程。2008年,中国开启了轰轰烈烈的棚户区改造,许家印敏锐地抓住了这一波机会。不过,融资问题是摆在他面前最核心的一个课题。恒大融资史,就是一部与战投龃龉不断、充满曲折的上市故事,也是一部许家印与“战投”近身缠斗的故事。

恒大最初计划的赴港上市时间是2008年3月。时机并不好,许家印撤回了上市计划。问题是:拿了许多地,钱快用光了,如何向投资人交代?

往前推一年,彼时美林连同德意志银行、淡马锡控股认购恒大地产4亿美元可转换优先股,持有1/3的股权,完成首轮融资后恒大地产的市值是12亿美元。

据一篇题为《三年长跑终胜出——中国首富许家印的成人礼》的文章描述,2007年8月,恒大地产以启东恒大金碧天下土地使用权做押,获得瑞信4.3亿美元结构性贷款,年资金成本高达21%。——21%的成本,这与高利贷何异?

随后,新世界发展(00017.HK)主席郑裕彤私人投资旗舰周大福企业,及科威特Global InvestmentHouse基金入局拉了恒大一把。许家印让渡了很多股权。如果2009年上不了市,许家印会面临股份稀释和被迫转让的风险。如果不是2009年国家出台了4万亿的刺激计划,恒大很可能被战投吞噬了。

当资本市场融资功能恢复,恒大地产几乎第一时间抓住了上市窗口。2009年11月,恒大公开募股成功,许家印也彻底摆脱瑞信组织的结构性担保贷款的威逼。

“我对很多人都说,拿到我们的钱以后,要拼命地跑,我们的钱都是有利息的,必须创造出多出利息的价值才合算,不然都把自己给输干净了。”时任美林中国负责人蓬钢毫不掩饰的表示。

据《地产》描述,两度香港公开募股,恒大地产和上市前私募也已是精疲力尽。除了德银中途退出外,美林和淡马锡入股届满三年,这几乎是基金退出机制所能容忍的最大时限。上市前私募带来的巨额融资费用也让恒大地产疲于奔命,几轮战投超过20家投资人参与的“董事会政治”也让许家印颇不耐烦。

据描述,德银做砸了这笔交易,两轮投入超过1.9亿美元,只收回1.5亿美元,它对中国房地产业的投资产生了严重的误判。据说,德银后来很不甘心,一度想阻止恒大上市。“战投通过恒大上市挣了十几亿美元,老许给了这么多投资人,他依然是首富。”蓬钢认为,在与资本的赛跑中,许家印取得完胜。

值得一提是,两轮战投入股都包含上市与否和上市期限的挂钩条款,第一轮战投的保底资金回报在15%左右,第二轮战投要求的投资保底回报率则高达50%,如果不能上市成功,恒大地产将被债务淹没,许家印将被迫转让更多的股份。

从这个意义上看,许家印与战投的对赌协议的钱,不是那么好拿的,最终与战投战成平手,而且是共赢,控制权还没有丢掉,确实是完胜。

另外一层意义还在于这个案例粘合了香港各方势力,形成了许家印独特的战投“朋友圈”,比如郑裕彤、时任华人置业(127.HK)主席刘銮雄、英皇主席杨受成、中渝置地(1224)主席张松桥、星岛主席何柱国与长江实业(1.HK)主席李嘉诚也加入热捧。

二、回A故事中断,战投面临“惨重的损失”?

在资本的江湖中,许家印收获了无数赞美,同样也遭受了颇多质疑。没关系,许家印最成功的地方可能在于,他有了与战投多年“博弈”的成功经验。

2016年,恒大开启了回A之路,深深房A停牌,恒大地产于时年年底引入8家战略投资人。据恒大公告显示,中信聚恒、广田投资、华建控股分别认购50亿元,各占增资后恒大地产2.19%股份;中融鼎兴、山东高速集团、睿灿投资、深圳美投、广东唯美5家机构分别认购30亿元,各占增资后恒大地产股份的1.32%。

随后不到一年时间,恒大地产就完成了A、B、C三轮融资,在上市准备的过程中,恒大拿了1300亿战投资金,估值近4000亿,超过万科。

有意思的是,许多媒体注意到,许家印在内地拉起了一个庞大的“战投朋友圈”。这些朋友中多为恒大的上下游的合作伙伴,大家对恒大回归A股充满了期待。据不全完全统计,在这个朋友圈中,投资过10亿的朋友就达到了22位。

100亿以上的投资有3位,他们分别是:1、山东高速系列公司投230亿,2、苏宁集团投200亿,3、深圳市华建控股有限公司投100亿。

50亿及以上的朋友有10位。他们分别是:1、深圳市健诚投资有限公司投85亿,2、嘉寓汽车配件威县(有限合伙)投70亿,3、苏州工业园区睿灿投资企业投65亿,4、深业集团投55亿,5、中信聚恒(深圳)投资控股中心投50亿,6、深圳市麒翔投资有限公司投50亿,7、深圳正威(集团)有限公司投50亿,8、广州逸合投资有限公司投50亿,9、四川鼎祥股权投资基金有限公司投50亿,10、广田投资有限公司投50亿。

30亿及以上的朋友有4位。他们分别是:1、共青城美投步阳投资合伙企业投35亿,2、宁波民银金投鸿达叁号投资管理合伙企业投30亿,3、地利农产品投资控股有限公司投30亿,4、广东唯美明珠投资有限公司投30亿。

10亿及以上的朋友有5位。他们分别是:1、潍坊金橙宏源投资管理合伙企业投20亿,2、嘉兴宇民伍号投资合伙企业投20亿,3、深圳市中意前海控股有限公司投10亿,4、上海豪仁物业管理有限公司投10亿,5、青岛永合金丰集团有限公司投10亿。

阵容之强大,让人叹为观止,不得不佩服许家印的整合能力。比较铁的朋友有两个,一个是苏宁的张近东,一个正威集团的王文银。前者为许家印送去了200亿的弹药,也为苏宁系后来的危局埋下了伏笔。后者与许家印私交深笃,不仅送去了50亿的弹约,还曾写就一首藏头诗书画赠许:“许家印卓越且伟大”。

值得一提的是,恒大在2017年向战投承诺2017年-2019年这三年利润分别为243亿、308亿及337亿,随后又修正为2018年-2020年三年的利润分别为500亿、550亿、600亿。

也就是在2017年,看懂了大势的王健林果断开始甩卖核心资产,走上了转型之路,时年许家印还在强势向汽车领域进击,与贾跃亭有一些交集。此后,恒大汽车与恒大物业完成在香港上市。

不过,随着深深房的复牌,恒大借壳回归A股的故事没法再继续。据报道,上市受挫后一个月,韬蕴资本、华达置业、民银国际、深圳中民资本、上海豪仁、山东高速等6家公司已经从恒大退出。其中,山东高速投入230亿,持股比例合计5.6652%,根据对赌协议,累计分红约57.3亿元,算上转让所获得的20亿元溢价,最终投资回报率大概达到33.6%。

眼下,中国恒大股价已经重挫70%以上。有分析悲观的认为,许家印的战投朋友们可能面临“惨重的损失”。但如果乐观的看,如果许家印下定了决心,恒大并非没有出路,就看舍得舍不得,在大变局时代,企业完全可以换一个活法,且要积极拥抱变化。

基辛格博士曾说,新冠之后,“世界再也回不到过去了”,言外之意是不必留恋往日的繁华。对恒大等许多房企来说,金融红利的时代已成过去,江湖已不是过去的江湖,过去的逻辑不能简单拿来比对今日。做做减法、修炼内功或许才是王道。




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