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WeWork在美国上市前 中国的优客工场已经走上了转型之路

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作者 | 小财 编辑 | 小智 2021-10-26 08:56
共享办公的赛道已经进入下半场。

北京时间10月21日晚间,共享办公服务提供商WeWork正式以SPAC(特殊目的收购公司)方式登陆纽交所,股票代码“WE”,募集资金13亿美元,包括8亿美元PIPE。上市首日WeWork开于每股11.28美元,盘中最高上探11.88美元,最终收报于11.78美元/股,全天累计涨幅13.49%,市值约为79.16亿美元。

总部位于纽约的Wework成立于2010年,上市前共经历了17轮融资。

这并不是WeWork第一次尝试上市。2019年8月,WeWork曾通过传统IPO流程申请在美国纳斯达克上市,但未能成功。

值得关注的是,WeWork在当时的IPO招股书中曾173次提到中国,并把中国共享办公的业务增长作为其全球最具吸引力的增长机会之一。的确,伴随着中国的“大众创业,万众创新”浪潮,共享办公行业在中国拥有巨大的市场空间,全球70%以上的“独角兽”初创企业都在美国和中国市场。随着中国国内对疫情的稳定控制和创业企业数量的不断增加,中国市场环境仍旧乐观。

提到共享办公的中国市场,诞生于中国本土的优客工场是WeWork无法回避的竞争对手。

在优客工场的初创期,很多业内人士将该企业称为“中国版WeWork”。2020年11月18日,优客工场通过SPAC的方式登陆纳斯达克,成为全球范围内的“联合办公第一股”。

根据WeWork上市的公开资料显示,大客户、定制化、轻资产输出将是WeWork未来的发展路径,这也与优客工场目前的发展方向存在着大量交集。

然而,对比双方的营收和市值,却与公众层面的认知存在一定差距。数据显示,WeWork2021年一季度收入5.98亿美元,二季度收入5.93亿美元,按照该公司的初步计算,第三季度收入在6.5亿美元至7亿美元之间,保守估计2021年全年收入约25亿美元。WeWork的估值约90亿美金,PS值约为3.6倍。

再看优客工场,2021年的收入预计13.5亿人民币,而其市值却只有5亿人民币,PS值不到0.4倍。

从这个角度看,优客工场目前的市值被严重低估。

如果按WeWork的估值情况对照,优客工场的市值至少应该有48.6亿人民币。

自2020年以来,“转型”是优客工场的关键词。

在数字化平台的搭建初具规模之后,与轻资产战略的齐头并进,优客工场已经告别了二房东身份,转型成为一家轻资产运营公司,通过运营托管、运营管理输出等轻资产合作模式,为楼宇、园区提供运营管理服务。

2020年,优客工场项目的轻重比约为1:1,预计到2021年底,轻资产占比能够达到70%。

Q2财报显示,优客工场轻资产业务在52个城市共签约154个场地,管理面积约为43.9万平方米。轻资产城市数、签约场地数及管理面积数分别同比提高了63%、141%及98%。轻资产运营模式在公司运营中所占的比重迅速提升,且取得了不俗的业绩。

WeWork从二房东起家,通过长租房产改造成共享办公空间,再以更高价格向外出租,这种模式意味着前期的高额空间运营支出,2019年WeWork在遭遇IPO“滑铁卢”时,也暴露出了其营收高速增长背后的烧钱和亏损。

数据显示,WeWork2021年一季度亏损21亿美元,二季度亏损8.88亿美元,均高于去年同期。同时,高额的支出意味着高租赁风险,一旦出租率下降,便有可能造成现金流断裂。为降低租赁风险,WeWork开始自持房产,延长租赁期限,逐渐成为一家重资产房地产公司。从招股书公开的内容看,刚刚上市的 WeWork也许已经意识到重资产模式的缺陷,意图转型。

在优客工场的轻资产模式下,由资产持有者负担启动成本,而优客工场提供低成本标准化的楼宇管理服务,投资方与运营方发挥各自的专业优势,共享收益。由于避免了高额的前期投入,2020年,优客工场的净亏损同比收窄37%。

运营上的实践效果验证了优客工场的转型战略:轻资产是共享办公行业减亏并加速盈利的有效手段。

自转型轻资产以来,优客工场一直处于快速扩张的状态。截至2020年底,优客工场在54个城市拥有234个场地,截至2021年6月30日,优客工场在87个城市拥有282个场地,半年的时间里增长了21%。

再看WeWork,截至2020年底,WeWork在全球超150个城市拥有850多家门店,工位数超100万个,会员数量超45万。半年之后(2021年6月30日),WeWork在38个国家或地区有763个社区,整体规模下降10%。

这其中的差异,一方面有轻资产的作用,另一方面,想必也与市场环境有一定的关系。作为一家国际化企业,WeWork布局全球30多个国家和地区,而优客工场则主要聚焦中国本土市场,经过多年的运营经验积累,在全国各线城市基本完成了联合办公网格化布局,形成了成熟的运营管理、招商和企业服务体系。

2020年初,优客工场关注到了中国三四线城市下沉市场的巨大潜力,截至目前,优客工场在三线及以下城市已布局了33个项目。与WeWork在国际范围的企业服务场景相比,优客工场聚焦国内的布局,让运营管理和企业服务更容易实现标准化和可复制性。同时,中国房地产拥有潜力巨大的万亿级存量市场,将为轻资产扩张提供巨大的空间。

疫情之下,中国社会的快速控制与经济复苏能力,也为优客工场提供了一个更稳定的市场环境。

规模固然重要,而出租率也是非常重要的指标,否则便容易导致“资产虚置”。受到全球疫情的冲击,写字楼的整体空置率在2020年呈现走高的态势。在此期间,WeWork保持着46%的入驻率,优客工场的入驻率则达到了77%。

今年上半年,优客工场的入驻率又有小幅提升,已经接近80%。能够在快速增长的同时维持较高的入驻率,离不开优秀的运营和招商能力。目前,优客工场已然形成“轻资产+ saas+企业服务”的业务模型,2020年,优客工场包括设计工、营销、企业财税法务、社区电商、知识产权等在内的非空间业务收入占比约为52%。2021上半年,这一比重提升到63%,增值服务的价值逐渐提升。

另一方面,优客工场已经为阿里巴巴、美团、360、忠旺集团等大客户提供了多个城市的定制服务,大客户资源和分公司企业成为了新项目短时间内提升入驻率的基础。

在数字化方面,优客工场通过开发UDA、Udata等系统提升智能管理效率,通过智慧物联+SaaS应用云平台及数年的服务经验,将智能硬件与软件运用到空间运营管理和办公服务中,以科技手段降低经营成本。

WeWork在招股书多次提到的轻资产运营、大企业定制和数字化升级等转型关键词,已经在优客工场近年来的实践中得以证明。

最近,WeWork也通过增加企业会员的比例、推出“企业解决方案”等动作实现了一定程度的回暖,2021年4月,WeWork中国北方区经理透露,WeWork已经在今年实现了北京地区连续两月盈利,虽然其基本盘欧美市场受疫情影响尚未复苏,但对未来保持乐观。

在经历爆发、低谷和洗牌之后,共享办公的赛道已经进入下半场。当行业的焦点不再是圈地扩张,而是转向数字化和企业增值服务后,其前景有必要重新审视。

不论是已经通过轻资产模式成功转型的优客工场,还是刚刚上市意图转型的WeWork,都在推动着这个行业的发展与壮大。

共享办公的业务焦点始终聚焦于为更多企业提供高效优质的服务,因此,这一市场的蓬勃发展,对于广大创业者和致力于科技创新的创新型企业而言,非常值得期待。

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