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“停贷潮”爆发,取消预售制是解决问题还是因噎废食?

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作者 | 小树 编辑 | 云彩 2022-07-21 16:37
预售制是不是背了停贷的锅?

一根水管出现一处漏洞,有人说把洞补上,有人说干脆整条挖出来以后都不用水管了。

6月30日,高喊着“人人都上征信,就相当于没有征信”的景德镇某恒大楼盘的全体业主对当地有关部门、贷款银行机构发起了强制停贷告知书,由此掀开了大规模停贷潮的序幕。随后,全国有超过200个楼盘的业主联名集体停贷,涉及地区包括河南、河北、湖北、湖南、江西、广西、山西、辽宁、安徽、福建、江苏、云南等十几个省份,覆盖50多个城市。

来源:摄图网

业主人人愤怒,害怕竹篮打水一场空,交了钱还得不到房子,于是舍得一身剐,敢把银行拉下马,将压力给到银行这边。面对停贷潮,包括农业银行、建设银行、兴业银行、工商银行、平安银行、光大银行等在内的10家银行紧急发布对网传“停贷事件”涉及楼盘按揭贷款情况排查的公告,均称风险可控。

银行、业主都被推上了风口浪尖,人们开始寻找是什么造成了现在的局面,最终大家纷纷将矛头指向了预售制度。于是有人提出应该取消预售制度,从根源解决问题。

事实上,烂尾楼和停贷潮真的是预售制度造成的吗?在过去房地产的黄金时代,预售制曾为中国房地产乃至整个社会的经济发展起到了重要作用,即使到了如今,国外不少国家仍在使用预售制度,且并没有出现如此大规模的烂尾楼现象。

我们不禁想问,预售制度是否是在为其他原因背了停贷潮的锅?


预售制:推动经济发展的洪流

上世纪90年代之前,我国的住房不是买,而是分的,那时候年轻人最希望分配去的单位就是能有房子可“分”。但这样的分房制度显然难以满足全国人民的住房需求,随着改革开放,大量农民工涌入城市,我国城镇人均住房使用面积下降到历史最低点,出现全国性房荒。

同时,随着重工业基础日益完善,经济到了新的瓶颈。于是,国家开始了房改的探索、深化,逐步实现住房商品化和社会化,而房地产行业也逐步登上了历史舞台。

然而当时,尽管全国人民都缺房,开发商们也有激情有能力,但却缺钱。毕竟把房子造起来还是要花钱的,但那会的开发商连这点钱都掏不出来。于是楼房预售制度应运而生。

来源:摄图网

我国的这项制度师从香港,1954年的一天,著名实业家霍英东,也就是霍启刚与霍晶晶的祖父站上了历史的舞台,破天荒地拿出了香港的一份售楼说明书,创造了“卖楼花”。“卖楼花”就是把还没建好的楼预先卖给老百姓,尚未建好的楼就像尚未结果的花。

1994年,我国大陆发布《城市商品房预售管理办法》,允许开发商“将正在建设中的房屋预先出售给承购人”,香港卖楼花的规则被正式引入内地并结合内地特色加以调整,开启了中国房地产市场的黄金时代。

在预售制下,开发商只要支付定金就可以拿下土地使用权,然后以土地去银行抵押贷款来支付土地出让金,进入建设阶段后,往往也是建筑公司先行垫付材料款和施工费。等到工程完成一定进度,就可以预售,全额收取卖房款。再用这笔钱来支付给建筑公司,买更多的地,预售更多的房。

与此同时,房地产的快速发展也推动了相关联的几十个甚至上百个行业的发展,上游到水泥、钢材等建材,下游到房地产所带来的装修、家电、家居等等。

2003年国务院首次将地产列为“国民经济的支柱产业”(18号文)。

而这些都与预售制密不可分。

在预售制的推动下,房地产行业如滚雪球般越滚越大,极大地促进了我国城市基础设施、产业园区以及制造业和科技产业等的发展。

国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》显示,我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米,平均每户住房间数为3.2,平均每户居住面积达到111.18平方米。而1978年至今,中国的城镇常住人口只有1.72亿人,到2021年已经增加到9.14亿人,城镇化率也从17.9%上升至64.72%。

可以说,在过去房地产的黄金时代里,几乎每个人都因为预售制而受益。


取消预售制:解决问题还是因噎废食?

在过去经济快速发展的时候,预售制为房地产的壮大起到了核心作用。而如今,为何又被看作“过街老鼠”,被质疑成是烂尾楼和停贷潮的罪魁祸首了呢?

要知道,预售制在香港,以及美国、加拿大、澳洲等世界上很多国家都有实施,但这些地方都没有出现大规模的烂尾楼和停贷潮,那为何偏偏只有我们呢?

其实,问题的关键在于,很多实行预售制的国家或地区,都通过严格的监管制度,最大程度限制了开发商随意动用购房者资金的可能性。

以香港为例,香港的资金监管者是律师楼,购房者除了5%的定金是直接交给开发商的,剩下的首付都是交给开发商律师楼的信托户口。开发商需先付款给建筑商完成一定工序,取得建筑师证明书后,才可申请在信托户口取回建筑费。律师楼要确保买家的订金,是用来支付建筑费。

而在内地,购房者需要一次性付清首付款并从银行贷款一次性付清剩余房款。而且银行和相关部门作为监管方,尽管根据2003年的央行的121号文件,建筑楼栋不封顶,银行不允许发放贷款。但实际情况是开发商拿个图纸或者仅仅盖个一两层,然后贷款就放下来了。

来源:摄图网

并且,按照规定,房企收取的预售资金需按一定比例存入专门的监管账户,且必须用于有关的工程建设。但实际情况却是,由于银行与房企间的深度绑定,很多房企的预售金很少或干脆不进监管帐户。所谓的监管制度形同虚设,一旦开发商出现债务危机,就酿成了大祸。

而在香港,商业和法律制度健全且处罚非常严苛,因此像律师楼违规挪用监管资金的事件非常少发生。

说白了,预售制度本身并没有问题,它在过往房地产的黄金时代,曾为中国的经济发展带来了巨大的推动作用,即使在如今,它也依然在香港,以及国外众多国家发挥着重要作用。当下,取消这项楼房销售制度并没有什么作用,反而会对开发商造成釜底抽薪的冲击,这并非是当下全力救市的大环境所需要的。我们真正需要做的,实际上是加强对购房资金的监管,并对违规行为加以严格的制裁,让这项制度继续发挥其实际作用。

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