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瑞银发布“地产泡沫指数”警告8大城市:房价居然这么快翻了一倍

财视media
作者 | 黎奥 2018-03-13 17:22
影响无疑尤为深远。

房地产行业可能造成的泡沫效应,正在被全球各大研究机构与金融企业重视。作为投资银行业的老牌巨头,瑞银在其最新研究成果中,也聚焦了这一领域。

在瑞银于近日发布的年度《全球房地产泡沫指数》报告里,瑞银分析了其认为的房地产领域泡沫最严重的20座城市。


这一年度,多伦多、斯德哥尔摩与慕尼黑依次分列榜单的前三甲之位。其中,被瑞银视为房地产泡沫最为严重的加拿大第一大城市、安大略省省会多伦多,其平均的房价居然在最近13年内就翻了一倍。

多伦多这一年度的瑞银全球房地产泡沫指数,也被定格在了2.12,是榜单中唯一超过2.1的城市。


到底谁有房地产泡沫风险?风险究竟有多大?


而在这份榜单中,其他被列为瑞银全球房地产泡沫指数超过1.5,也就是被视为该城市存在房地产泡沫化风险的城市还有:泡沫风险指数为2.01的斯德哥尔摩,泡沫风险指数为1.92的慕尼黑,泡沫风险指数为1.80的温哥华,泡沫风险指数为1.80的悉尼,泡沫风险指数为1.77的伦敦,泡沫风险指数为1.74的香港,以及泡沫风险指数为1.59的阿姆斯特丹。

当然,这并不意味着,其他的城市就都能够高枕无忧。


按照瑞银在《全球房地产泡沫指数》报告中的分类,除了以上的城市以外,还有一部分城市虽不至于到了有潜在的房地产行业泡沫这么严重,但是,它们也明显处于估值过高的阶段。0.5至1.5则是这些城市所在的数值区间。

位于这一区间的城市分别有:泡沫风险指数为1.31的巴黎,泡沫风险指数为1.26的旧金山,泡沫风险指数为1.13的洛杉矶,泡沫风险指数为1.08的苏黎世,泡沫风险指数为0.92的法兰克福,泡沫风险指数为0.90的东京,以及泡沫风险指数为0.83的日内瓦。

换言之,对于以上城市而言,房地产行业的泡沫,是需要慎重考虑应对策略的潜在风险。

尤其是,在今年的报告中排名榜首的多伦多,其过去5年中的房价涨幅,据瑞银研究已超过了50%。

此外,在瑞银的该系列榜单中,伦敦、香港以及斯德哥尔摩这3座城市,已经连续3年均排名榜单的前10名。


那些房地产泡沫,是否可能崩盘?崩盘是景象将如何?


事实上,在本次《全球房地产泡沫指数》报告中“摘取桂冠”的加拿大城市多伦多,此前已经受到了业内的多方关注。

根据多伦多房产局(Toronto Real Estate Board)于2017年4月公布的一份数据显示:大多伦多地区的3月平均房价较去年同期攀升33.2%至91.6567万加元,为1989年2月以来的最大单月涨幅,也比2月房价环比上涨4.6%。

对此,财经媒体ZeroHedge则更是总结了5大迹象,来加以概括这座“北美第四大城市”的房地产行业或将面临的崩盘风险:

1. 尽管全加拿大的房价都在上涨,但是多伦多地区的房价过去几个月一直以20%至30%的惊人速度同比上涨;

2.目前加拿大的自有住房率为70%,是全世界最高水平,而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平;

3. 在低利率的刺激下,加拿大居民负债水平高企,目前家庭债务收入比率为169.4%,相较于2006年的146%大幅提高;

4.目前房地产行业占加拿大GDP的12%,在美国地产泡沫时期,房地产也是经济的主要驱动力之一。

5.当官员们开始否认地产泡沫时…...加拿大央行行长Stephen Polozc近期表示,“虽然多伦多房价看起来好像被高估了,实际上它反映出基本面的根本变化。”这话听起来略为耳熟,伯南克曾在2005年美国地产泡沫时期表示,“上涨的房价主要反映了强劲的经济基本面。”

瑞银在推出其研究报告的同时表示,房价会面临高企的城市,很有可能是由于3大因素:低利率,让买房变得更容易;想要高端住房的富有家庭增加;建筑跟不上需求增长的速度。

多伦多则很显然适用于以上几个因素。加拿大央行的关键利率居于1%的低位,这一数值仅比10年前的次贷危机期间的0.5%略为高出。此外,选择加拿大的富有移民数量也在攀升。财富统计机构新世界财富曾发布的数据显示,近期有约8000名百万富翁移居加拿大,其中,来自亚太地区的移民更喜欢温哥华,而来自欧洲地区的移民则更喜欢多伦多和蒙特利尔。

显而易见的是,房地产行业泡沫的累积,会增加泡沫破灭的风险。瑞银同时指出,加元走强以及加拿大的加息,有可能会使得多伦多的房地产行业泡沫破裂。


“如果市场情绪发生改变,或者加拿大央行加息,那么房市回调几乎就是不可避免的事情。过去,加息通常都会引发房市崩溃。”按照瑞银分析专家们的预计,以多伦多为代表的这些全球房地产泡沫指数高企的城市,包括斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华,悉尼、伦敦、阿姆斯特丹、巴黎、旧金山、洛杉矶、苏黎世、法兰克福、东京以及日内瓦,都应该要注重房地产行业泡沫时所出现的各类状况。

表现最直接、同时也影响最为深远的无疑是,对于以上这些“城市的居民来说,买房已经变得越来越困难了”。




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