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氪空间刘成城:“买买买”没有太大意义,曾与WeWork谈过合并

2018-05-22 23:56 财视media 文 / 金金

“行业目前处于激进抢占地盘的阶段,氪空间预计至今年年底将会抢占北京、上海两地Top20的办公楼。氪空间创始人兼董事长刘成城在接受财视传媒采访时透露了下一步的扩张计划。

有意思的是,一方面刘成城急于抢占地盘,但是却对同行买买买的模式不甚认同。 同行都在并购,但是相比氪空间一个月扩张4万平的速度,并购小于4万平的一家,还要进行升级,对于氪空间没有太大意义

与此同时,氪空间开启海外扩张第一步——进军香港市场的消息不胫而走。刘成城在采访中陆续回应了扩张计划、融资计划、盈利计划等一系列问题。



| 行业正处于激进抢占地盘阶段

5月21日,联合办公企业氪空间宣布,未来100天将在北京、上海两地新开业12家社区,新开面积接近10万平方米,新增供应超10000个工位。刘成城称,预计到2019年底,氪空间管理超过150万平方米社区,服务22万会员。

即将密集开业的氪空间社区主要集中在北京、上海两地的国贸CBD、王府井、金融街、陆家嘴、外滩等市区核心商圈。

氪空间公布的今年1-4月的经营数据显示:新增签约面积15万平方米,工位数达到35000个,新合作物业增加20家,成熟社区平均入住率达95%。坪效方面,过去半年新开业社区的日坪效(每平米营业额)已经突破17元,且预计新开社区的坪效将超过28元,是传统甲级写字楼办公效率的近4倍。

有意思的是,刘成城视氪空间为类零售企业,称也是需要讲究坪效

100天线下开业12家社区,也就是说,截至8月底,氪空间正式开业社区将超40个,管理总面积将突破30万平方米。平均一周开业一家社区的节奏,毫无疑问是一个让人吃惊的速度。而按照目前增速,氪空间今年将实现规模面积和工位数超过300%的增长,预计今年年底,氪空间管理的社区面积将达到50万平方米。

刘成城更乐观估计,基于目前良好的市场环境,到2019年底,氪空间在中国和部分海外管理的社区总规模将超过150万平方米,相当于近4个中国第一高楼上海中心大厦(43万平方米)或者5个北京第一高楼中国尊(35万平方米)的面积。

毫无疑问,行业目前处于激进抢占地盘的阶段,刘成城透露,氪空间预计至今年年底将会抢占北京、上海两地Top20的办公楼。


| “co-working”不等于开放式工位

财视传媒当天参观了位于北京海航实业大厦的氪空间社区,发现相比其他联合办公空间,氪空间的工位和服务相对封闭。对此,刘成城认为,联合办公始于WeWork,很多人把联合办公co-working做成了开放式工位,但无法满足客户在工作场所相对私密性的需求,氪空间的共享和WeWork类似,主要是共享会议室、前厅以及服务等。

他以海航实业大厦的氪空间社区为例介绍,快速扩张的基础正是空间标准化体系和智慧供应链的模式。以运营为例,从最初选址到签署租赁协议,再到装修建设,开业接受租户,氪空间的整个流程仅需5个月左右时间。


其实从去年下半年开始,氪空间就驶入了快车道。

刘成城认为这主要基于社会和技术的变化带来的团队小型化和组织分布化。技术的发展让小企业获取商业机会的成本大大降低了,越来越容易生存,而不仅仅是小微企业,越来越多的大企业因为业务全国网络化和组织团队小型化,在全国各地都有分公司或者小团队。这也是氪空间瞄准的两类主要客户。据刘成城介绍,字节跳动、海底捞、摩拜、每日优鲜等企业都是其入驻客户。

这部分需求有多大呢,氪空间对标的是WeWork,刘成城从与WeWork的交流中获得的数据是中国办公人口的30%。这一预测也成为氪空间拓展预测的重要依据。

而与同行相比,刘成城更愿意提及的是管理面积——“氪空间在行业里自营面积第一氪空间20多万平都是自营面积,其他同行应该没有超过10万平的,如果他们说超过的可能不是自营面积。谈及同行通过并购增加管理面积的模式,他表示,同行都在并购,但是相比氪空间一个月扩张4万平的速度,并购小于4万平的一家,还要进行升级,对于氪空间没有太大意义

按照他的计划表,在未来一段时间,氪空间的扩张步伐主要在国内一线、新一线城市的核心地带商圈,两三年后,在主要城市中心和商圈都能够分布3个以上及更多的氪空间社区,另外亦会同时开始国际化的探索。

今日有媒体报道,氪空间迈出了海外扩张第一步,进军香港市场。这一消息得到了刘成城的官方证实,与此同时,他透露,下一步将进入东京、新加坡、澳大利亚等亚太区一线城市。


最终放弃与WeWork中国合并

随着各路资本的介入和持续催化,过去3年内,联合办公企业展开了激烈的厮杀,且至今年行业头部效应开始显现。

事实上,早在今年年初,氪空间、WeWork中国双方就谈过类似滴滴和Uber中国的合并,刘成城称来来回回谈了四五次谈判过程中他们也说过,如果我们不跟他们谈,他们就收购裸心社。他们董事长说必须买下一家中国公司解决他们的落地问题,但是我们不愿意,我们更愿意双方合作经营,最终谈判搁浅。


回看市场,价格战不仅迫在眉睫,“合并潮”的背后更是隐藏着联合办公企业在盈利方面的焦虑。

谈及价格战,刘成城则认为在联合办公领域意义不大,因为联合办公与网约车不同,企业无法提供无限量服务,而相比个人客户,企业客户对价格的敏感度不高,更接受品牌价值。

财视传媒了解到,目前氪空间的盈利模式相对单一,即工位服务费一种,刘成城对此表示靠这一种就可以实现盈利,同时透露,等明年底氪空间面积达到150万平的规模时,计划为客户提供增值服务,以优化财务状况,但“在没有规模化之前,没有意义

至于未来的盈利计划,刘成城称,部分门店的盈利情况很好,但一方面因为整体在快速扩张,另一方面计划将利润率降低到10%左右以实现快速扩张,故目前甚至今年都将处于亏损状态。此外,他表示,氪空间未来若有资本计划,也不会以盈利目的去IPO

快速扩张的背后是强势的资本背书。刘成城透露,今年内将再完成两笔融资,接下来的发展还将提速。财视传媒了解到,邀请原去哪儿网CFO朱晓路加盟,意在提升氪空间的融资能力。

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