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资金链紧张,华夏幸福渡劫

2018-10-10 14:42 财视media 文 / 秘密

作者:秘密   来源:地产圈没秘密

财视传媒注:调控潮拉开大幕之后,华夏幸福成为从巅峰到谷底最快的一波,特别是发家重镇环京楼市在调控重击下早已经没有了往日的风光。

以燕郊为例。自去年三月调控之后,燕郊房价一路走低,去年八月已跌至22000元左右。从今年八月初开始,坚守了一年的燕郊楼市,两万的支撑价被彻底打破并持续下跌,跌至16000-17000元,和峰值的35000元相比,已腰斩。


10月9日下午,华夏幸福环京项目股权合作方终于浮出水面,是一度以“活下去”震惊业内的万科。

早在8月底华夏撤掉天津站点的时候,秘密君就已经说过:华夏的环京项目正在打包寻求合作,合作方式以项目转让股权为主,但是要求并表,在缓解资金紧张的同时,华夏竭力想维持经营规模。

此次目标公司股权转让合作主要涉及涿州、大厂、廊坊和霸州等地约34万平方米土地,暂定交易价款约为32.34亿元


|| 资金链紧张  华夏渡劫

调控潮拉开大幕之后,华夏幸福成为从巅峰到谷底最快的一波,特别是发家重镇环京楼市在调控重击下早已经没有了往日的风光。

4月,华夏幸福2017年年报出炉,接踵而至的是证监会共计18个问题的追问。涉及问题包括产业新城与地产开发业务、融资与负债情况等,无一不是直指资金链核心。而在年报中也显示:公司主营业务收入减少,现金流三年来首次变负,同时,永续债,短期应付债券以及应付票据等规模大幅度增加。

2017年华夏幸福房地产开发业务收入2893.09亿元,较上年同期下降18.22%;此外,报告期末,公司存货周转率较上年同期下降约45%。截至报告期末,在已预售面积与上年基本持平的情况下,华夏幸福房地产项目中可供出售面积约为555.36万平方米,较上年同期增加约133.4%。

华夏幸福其他流动负债余额约100.79亿元,同比增长458.62%,主要为短期应付债券增加。全年经营活动产生的现金流净额为-162.28亿元,近三年首次为负。


|| 千亿负债  几度股权转让

这种情况到2018年年中报压力稍减,因为在2018上半年,华夏幸福实现销售额805.04 亿元,较上年同期增长15.63%。其中,产业新城业务园区结算收入额151.44 亿元,房地产业务签约销售额638.12 亿元。地产业务仍然是半壁江山,但是这半壁江山来的并不容易。

相比于销售额增长,公司融资总额也居高不下,达到1128.82 亿元,与此同时筹资活动现金流入364.73亿元,较去年同期的524.54亿元,下滑30.47%。

相反,2018年上半年华夏幸福筹资活动现金流出小计461.94亿元,是去年同期141.43亿元的3.27倍。

也就是说,偿款激增,华夏幸福的筹资活动产生的现金流量净额仍然是负值

因此,7月10日,华夏幸福公告与平安资管签订股权转让协议,以137亿元转让近两成股份。三个月后,又将环京项目股权打包与万科合作。

在恒大、碧桂园、融创、万科等一众规模足够大且根基足够稳的地产企业当中,资金链是个让人头疼,但是无法摆脱的宿命。

就像数十年修炼,一旦渡劫成功便可根深蒂固,如若不成,便走在推倒重来的边缘,此刻的华夏幸福,未来的闽系激进派房企。每一次市场火爆都有一波狂飙突进,每一次调控潮来袭都有一轮天堂地狱的劫难。


|| 三年万亿  现金流为王

有句名言说:在别人疯狂的时候恐惧,在别人恐惧的时候疯狂。但是身在市场环境中,往往应验的是羊群效应,在疯狂的市场环境下,无论是看上去多么冷静的市场主体,都很难保持清醒与理智。

在2015~2016年中,最为不理智的大概不是房企,而是金融机构。

有数据显示,地产发债的井喷正是在2015年和2016年上半年, 2017年房企债券规模明显缩减,但是在偿债高峰如期到来的2018年上半年,发债规模触底回升,发行规模达到1482.48亿元,同比增长54.73%。

换句话说:借新还旧,玩儿的就是套路。

用一位业内的话说,2018年仅仅是难过,未来三年才是房企真正的生不如死,因为根据wind原始数据统计分析,2018到2021年,房企债券到期金额预计将逐年走高,合计到期金额超过1万亿

在这样的档口上,为了偿还旧债而发新债会不会像2016年的购房者一样,彻夜排队?

有媒体分析了a股上市公司2018年年中报显示的资产负债率,最高的企业逼近90%,而华夏幸福82%排在第18位,可以想到,华夏的不幸福是多少企业同样的痛楚。

而在2018年年中报显示的资产负债率中,负债率提高在2个百分点以上的企业包括新城控股、蓝光发展、保利、滨江、金地、金融街。除保利与金融街之外,无一例外是急速扩张模式下催生的负债率不降反升。

如果说负债率高不是问题,有息负债是另一个维度,34家500亿以上a股房企总规模接近2万亿,其中11家有息负债增幅超过30%,其中最夸张的滨江集团位141%,新城控股增幅高达110%。债务增长的同时,融资成本也在增长,目前房企平均融资成本在5.28%左右,较2017年提高约0.2个百分点。

金九银十,金九没有来,银十首周便哑火,各路特惠降价消息疯传。秘密君仍然能记得起限价政策刚出的时候,房企说不卖的一脸傲娇,现在,终究也屈服了,不是屈服于政策或者市场,而是不再幸福的自家小日子。纠结的不再是能批多少钱,更多时候是多少钱能够有更好的销路,什么样的优惠能够免去打砸售楼处的尴尬的同时能把房子卖出去,银子揣回来。没错,落袋为安,地是政府的,钱是买房人的,只有揣进自己兜里不担心被人逼债,才是踏实的。

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