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跑偏的江苏首富和拖垮他的房地产雄心

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作者 | 华商韬略 编辑 | 二唯 2019-02-18 10:54
对于很多企业来说,房地产就是吃人的老虎。

|本文由华商韬略原创,已获授权

|首发于微信公众号:华商韬略(id:hstl8888)

作者:赵建勋

2002年5月,南京出现了一家名为江苏地华的房地产公司。彼时国内房地产市场正持续火爆,每天都会冒出数不清的开发公司,因此它的出现并未引起太多人的注意。

可仅过了5个月,这家看似不起眼的公司就用2300万元从南京市建邺区政府手中,收购了南京河西地产综合开发公司。而河西地产是南京知名国企,承建过集庆门大桥、集庆门大街等十多项政府重点工程。

江苏地华此举,开了民营企业收购国有房地产公司之先河!

一出手就与众不同,江苏地华到底是什么来头?

人们一打听才知道,其母公司竟是鼎鼎大名的肉制品巨头雨润集团,此次并购更是雨润董事长祝义才亲自操刀。

当时,谁都未曾想到,房地产业务日后会给雨润集团和祝义才本人,带来怎样的跌宕起伏。

 1 

雨润集团的崛起也源于一桩国企并购。

上世纪80年代末,还在安徽省交通厅下属航运公司吃皇粮的祝义才毅然下海,怀揣仅有的200元积蓄扎进水产市场,赚得第一桶金。

这段商海经历让祝义才培养出敏锐的商业嗅觉。

很快他发现低温肉食品尚属空白但潜力巨大,于是1992年他在南京罐头食品厂租下一个闲置厂房,创立雨润集团,开始生产雨润火腿并迅速打开局面。没几年功夫,雨润就在行业内站稳了脚跟,年产值愈亿元。

1996年,在国企改制背景下,敢开意气之先的祝义才做了一件大事:以零对价收购了濒临倒闭的南京罐头食品厂,成为江苏民企收购国企第一人!

借助这次收购获得的大量厂房、生产用地和技术管理人员,第二年雨润销售额近亿元,超过原罐头厂7000多万元的销售纪录。

尝到收购国企的甜头后,1998年开始祝义才相继在全国重组了近30家倒闭或濒临倒闭的国有企业,实现规模快速扩张。而且每次重组破产企业,都能实现当年重组、当年投改、当年投产、当年销售。祝义才也因此被人们称为“中国第一屠户”。

到2001年雨润集团的年销售额达34亿元,成为规模最大的低温肉食品集团,已经能与双汇、金锣成鼎足之势。

也是从那时起,祝义才的目光不再仅仅停留于肉食品加工,而是将触角更多伸向了物流、地产、文化、旅游、商贸等看似更有利可图的行业。

但雨润的这个多元化战略,核心是房地产。

雨润早期低价收购的食品加工厂和肉联厂,大多位于曾经的城市边缘,随着经济的发展,逐渐成为副中心区域,不再适合做工业厂房。

搬迁后闲置下来的土地,成为雨润发展房地产的最大资本,或用于商品房开发,或用于抵押融资。

2006年12月,雨润食品收购了长春食品集团下属屠宰业务及相关资产,破产多年的老牌食品企业老茂生食品厂被纳入旗下,老茂生食品厂70亩土地成为了雨润食品的囊中物。

到2010年6月,雨润地产获得了这块土地的使用权,土地性质由工业用地变为商住用地,随后这块土地被开发为雨润溪树华庭住宅项目。

类似的操作模式在整个雨润地产发展中十分常见。

紧紧跟随食品、物流产业的扩张,获得大量价格低廉甚至免费的土地资源用于商品住宅开发,这是雨润地产的一大“特色”。

2010年雨润提出“三三三”战略,要在全国多个市县建设农副产品全球采购中心、物流配送中心及农副产品种养生产基地。

在这些采购中心的用地中,均包含着不少商住配套土地。

雨润要求给予工农业项目配套一些地块开发,通过在市县核心区域拿地开发来弥补工农业项目利润的不足。而雨润在拿地之后便向银行抵押,用银行抵押资金再去给地产输血。

如雨润西安农副产品全球采购中心,3000亩土地中就包括9万平方米的星级酒店和28万平方米的配套商业。雨润在沈阳拿下12个地块,其中8个地块开发建设采购中心或者物流中心,4个用作房地产开发,总计超过2000亩……

随着住宅开发逐渐成熟,雨润地产又进军商业地产。

早在2004年,祝义才就通过江苏地华,在二级市场购入南京中央商场股份(主营业务是百货零售和商业地产),很快成为其第一大股东。

彼时,投身商业地产的王健林,刚刚提出“城市综合体”的新模式,集住宅、办公、商业于一体,并要踏遍中国打造“城市中心”。

雨润地产2009年正式入主中商后,开始进军商业地产领域。

它仿效万达城市综合体,以南京中央商场为开发主体,先后在南京、沈阳、哈尔滨、青岛、淮安、徐州、苏州、常州、宿迁、泗阳、大冶、铜陵等地,开发建设了20多个“雨润国际广场”。

2014年,胡润中国富豪排行榜上,祝义财夫妇财富增长到315亿元,被称江苏首富。雨润集团也实现1500亿元的销售规模,达到其历史最高。

其中,雨润地产销售额高达155亿元,在多个城市排布逾60个项目。当年克而瑞发布的《中国房地产企业销售排行榜》雨润地产位列49名,就连扩张激进的闽系房企建发房产和中骏置业也甘拜下风。

这一年,雨润地产进行了一场“全面复制碧桂园”的改革,提出要像碧桂园一样在三、四线城市风生水起,并从碧桂园挖了100多人。

不仅如此,雨润地产还提出,到2015年要让商业综合体达到50家。万达做商业地产十几年,也不过80多家万达广场,雨润地产的野心可谓不小。

 2 

雨润地产在攻城略地的同时,也成为名副其实的吸金黑洞;雨润集团因资金周转越来越力不从心,常常要“拆东墙补西墙”。

由于雨润的地产项目多位于偏远的三四线城市,难以实现快速开发和好的销量,很多时候,要用乙地新抵押土地贷来的资金,偿还甲地的银行贷款。

地产业务刚起步时,祝义才便将雨润食品大量资金以“往来款”的形式向房地产业务输血,雨润食品的应收关联公司款项,由2002年的5850万元猛增至2005年的18.46亿元。

入主中央商场后,雨润又通过抵押中商股权,融到大量资金,多用于开发房地产业务。

正是拥有雨润食品和中央商场两家上市公司,为雨润的房地产业务提供了便利的融资渠道。

可这也不能满足地产公司的资金饥渴,雨润开始通过各种手段筹措资金,比如扩张屠宰厂获取政府巨额补贴。

根据雨润2009年报,其生猪屠宰产能达2555万头,实际屠宰生猪979万头,产能利用率不足40%。这表明,雨润根本没有必要继续扩张产能。

但雨润反其道而行之。

2010年,雨润宣布要在黑龙江省兰西县总投资3.5亿元,修建生产规模200万头的屠宰场。可厂房建成后,野草长到一人多高,也丝毫没有开工迹象。

这一项目占地194亩,按照双方签订的协议,雨润交了土地出让金后,这些钱又以财政补贴方式奖励给雨润。

随后,当地政府又协助雨润拿到农业产业化扶持资金4000万元,以及5000万元贷款财政贴息资金。除了坐拥地价,雨润每年还能从兰西县政府的财政中,拿到关于生猪屠宰的补贴。

作为贫困县,兰西每年的财政收入不需要向国库上缴,但一部分财政收入却以补贴的形式,落入了雨润的腰包。项目建成后迟迟不开工,给当地造成了巨大损失。

类似的情况在安徽、天津、哈尔滨、辽宁等地也多有发生,而且往往都发生在地处偏远的县城或规模较小的地级市。这些生猪屠宰项目还往往被指责“虚报项目投资额”,属于“宰猪当前锋,砖头(房产)在后面”。

而地方政府或迫于招商压力,或为了官员政绩,更可能给出优惠条件,最后落入雨润的圈地套现困局。

2005年雨润食品在香港上市后,十年间累积获得的政府补贴超过40亿港元,占到十年总利润的46.38%。如果没有地方政府补贴,雨润食品早已亏损累累。

同样是食品行业的龙头企业,双汇平均每年获得政府补贴不到雨润食品的1/20。

祝义才曾表示:只要主业稳固,多元化决不是吃人的老虎。可现实中,雨润地产大肆扩张,肉类业务收入持续低迷。

2012-2014年雨润食品的营业额逐年下降,分别为267.82亿港元、214.40亿港元、191.58亿港元;净利润分别为-6.05亿港元、4359万港元、5677万港元。而2012年之前的3年,其净利润都在17亿港元以上。

截至2018年第三季度,公司合计亏损超过60亿港元。

业绩的萎靡不振,除了受宏观大环境的影响,根本原因还是被房地产抽血太重,现金流弱化严重。这造成雨润食品虽然产能行业第一,但产量持续下降,表现落后于同行。

业绩下滑的同时,以“食品工业是道德工业”为口号的雨润食品,从2011年起接连曝出“过期肉”“问题肉”“瘦肉精”等问题。市场传闻:雨润食品要卖给中粮。

2012年雨润集团挪用上市公司雨润食品30亿港元左右的现金事发,最终导致祝义才辞去执行董事、董事会主席等集团重要职务。

此后他退居幕后,将工作重心放在雨润地产上,提出了“3年销售500亿元、2015年开始谋划上市”的目标。

有雨润高管对媒体透露,为了尽快推动雨润地产上市,那段时期祝义才经常晚上10点还召集雨润地产高层开会,对旗下的项目进展情况一个一个过,每周开会开到凌晨两三点的天数至少有三天。

可没过多久,形势就风云突变。

 3 

2015年中纪委派出工作小组南下江苏,调查雨润涉嫌“贪腐案”及旗下地产项目违规。

这年3月23日,祝义才被检察机关执行监视居住。据传,中纪委直接率领“非江苏执法单位的人”带走了他。

值得注意的是,2015年前后正是南京政界的动荡时期,南京市委原书记杨卫泽、南京市原市长季建业、南京建邺区原书记冯亚军等先后落马。彼时雨润集团总部正设在建邺区,这一区域也是南京过去20年地产行业发展最迅速的地区。

但直到今日,官方也未发布权威信息透露祝义才具体因为何事被监视居住4年。

祝义财本人失去自由后,雨润集团也陷入极为被动的局面。

一方面,各家金融机构相继收紧对整个雨润体系的借款,承建商、地方政府及政府相关单位纷纷起诉雨润食品索赔。雨润在全国布点的三四百个食品加工厂,很多因后续资金问题导致建设停滞。

另一方面,公司高管纷纷离职,人心难安。2011年雨润食品员工总数尚有2.1万,到2018年上半年末只剩1万人。雨润食品的市场份额更被金锣、双汇抢去不少。

负债总额超百亿港元的雨润食品也连续遭遇“债务危机”,再融资难上加难,不得不通过变卖资产维系生产。

雨润地产也差点向融创和碧桂园“卖身”自救,但最终都不了了之。

这次“卖身”失败后,雨润集团的地产业务也迅速下滑,陆续传出土地被查封、出售项目、工地停工等声音。2018年上半年,房地产开发业务营收已经萎缩到7.6亿元。

到2018年中期,雨润食品的总资产已从2014年末的269亿港元缩水至185亿港元;物业、厂房等资产也从165亿港元减至120亿港元,与2014年末相比缩水30%,亏损愈5.4亿港元。

截至2018年6月30日,雨润食品的短期银行欠款超过73亿港元,同时有57亿港元的贷款已经出现逾期。

中央商场也受祝义才事件影响,面临金融机构抽贷、压贷、断贷的压力。其资产负债率一直在90%左右徘徊,早已站在红线边缘。

2018年第三季度,中央商场净利润同比继续重挫91.91%,仅有243.23万元。

2019年1月20日,祝义才结束近4年的羁押生活回到南京,并被认为将复出重新执掌雨润集团。此后不到两周,雨润食品股价翻倍,中央商场也在此期间连续两天涨停。

而外界普遍认为,他已很难东山再起。因为雨润食品,已在市场上彻底沦为陪跑者,而房地产,则不但自身存在诸多的麻烦,更是要面对整个大环境的不利。

反观在雨润奔向房地产和多元化之际,继续专注于本业的双汇和金锣,则都已发展到雨润不可企及的阶段。财报显示,2017年,双汇实现营业总收入506亿元,后来居上的金锣也取得了高达390亿元的年营收成绩,但雨润食品已只剩下103亿元了。

原本是要做到更大更强,但却沦落到如此境地。

对比双汇、金锣安安静静地专注做自己,祝义材的这趟雄心勃勃的多元化扩张与折戟之路,可谓是心比天高,命如纸薄,越折腾,越失去。

生意和生活往往就是这样,越是想得太多,越是想得到太多,也就越容易一不留神,就想得到的没得到,原本拥有的,也变成了失去。

过来人因此总是说:要挑战,要冒险,但不要高估自己的能力,更不要偏离自己的核心。

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