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华侨城,“卖身”续梦

财视media
作者 | 金玙璠 2019-08-15 10:06
平衡文旅梦的长线投资问题,如何解决?

8月13日当天,央企文旅地产龙头企业华侨城为其手中两宗云南资产公开寻找下家。6月至今,华侨城已经连续八次出让股权,这是战略调整还是财务压力?

此前,华侨城对外回应,出让资产是为了加快现金回流。八次出让资产中有六次是云南项目,持续性的甩卖资产“回血”,外界开始质疑华侨城是计划撤离“第二总部”云南吗?

同时华侨城还在重金拿地。据中国指数研究院统计,2019年1-5月华侨城拿地金额为141亿元,在所有房企中排名第27位。

一边频繁地卖,一边大手笔买,华侨城背后打的是什么算盘?一方面,急于撕掉地产商的标签,公司业绩反靠地产业务支撑,另一方面,重金押注的文旅业务表现却不尽人意,陷于尴尬境地的华侨城计划如何解题?

对此,财视传媒(ID:caishiMV)致电华侨城董秘进行求证,接线人称董秘因休假未能回应此事。

撤离云南?

8月13日,北京产权交易所发布了两则公告,其一,云南云旅房地产开发有限公司(简称“云南云旅”)拟转让昆明万澜房地产开发有限公司(简称“昆明万澜”)50%股权,预披露公告期为8月14日-9月10日;其二,云南云旅拟转让云南世博华兆置业有限公司(简称“云南世博华兆”)50%股权,底价未定。

天眼查信息显示,云南云旅为云南世博旅游控股集团有限公司全资子公司,而华侨城通过其全资子公司华侨城(云南)投资有限公司,持有云南世博旅游控股集团51%股份。

图片来源网络

标的企业之一的昆明万澜分别由昆明万滨房地产开发有限公司(简称“昆明万滨”)和云南云旅各持股50%。而昆明万滨的实际控制人为万科企业股份有限公司,天眼查信息显示,昆明万滨由其间接持有90%的股权。

另外的云南世博华兆,由云南云旅持股50%、昆明中骏宏远置业有限公司持股49%、云南仁誉房地产开发有限公司持股1%。

也就是说,若股权转让顺利,华侨城则不再持有昆明万澜及云南世博华兆的任何权益。

昆明万澜成立于2018年10月19日,注册资本1000万元,经营范围包括房地产开发经营、物业管理等。该公司自成立之初就动作不断。

2018年11月,昆明万澜以52.20亿元底价斩获云南昆明西北新城6宗住宅用地,地块面积约24.68万平米(370亩),由此计算,土地单价约1412万元/亩,楼面价约5573元/平方米。今年6月,该公司更是宣布投资110亿元建设万科城项目。

财务上,根据产权交易所披露的信息显示,2018年全年,昆明万澜录得营业利润-261.17万元,净利润-195.88万元,资产总计69.48亿元,负债总计69.40亿元元,资产负债率达到99.88%。截至2019年上半年,昆明万澜实现营业利润-702.65万元,净利润-702.65万元,资产总计56.50亿元,负债总计56.50亿元。

另一家云南世博华兆成立于2018年10月26日,注册资本1亿元人民币,主要从事房地产开发与经营、物业管理、房地产销售策划、房地产信息咨询。

财务上,公告显示,截至6月30日,云南世博华兆营业利润-92.66万元,净利润-92.66万元,资产总计237143.66万元,负债总计237236.33万元,所有者权益-92.66万元。

事实上,自今年6月份起,华侨城就开始频频转让云南项目,外界质疑的声音越来越多。

其中,6月14日,华侨城全资控股的云南腾越翡翠城有限公司拟转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权,财报显示,标的企业今年前5月营收为零,营业利润亏损677.87万元,净利润亏损692.57万元,资产总计5896.97万元,负债总计5508.48万元。

7月1日,华侨城挂牌转让盈江县大盈玉石城有限公司100%股权以及云南华侨城置业有限公司50%股权,后者在2月份也曾挂牌转让;7月11日,巍山华侨城世博南诏文化旅游公司拟以企业增资方式置出40%股份,用于项目开发;7月14日,将文旅科技转让给云南旅游;7月23日,挂牌转让昆明华侨城25%股权及6380.92万元债权。

输血文旅

2018年10月份开始,华侨城就在持续抛售资产。财视传媒整理公告资料发现,仅2018年,华侨城转让18家子公司股权和1个资产包,是2017年的两倍之多,而转让主体多为房地产项目以及与华侨城主业关联性不强的产业。

这期间,华侨城通过抛售资产已回笼资金超百亿元,现金流状况的确得到一定改善。2019年第一季度,华侨城经营性现金流净增额已经由2018年年底的-99.84亿元回升至-6.375亿元。

转让项目股权加速去库存、减负债的同时,华侨城还在重金布局文旅。

克而瑞地产研究数据显示,2018年上半年,华侨城通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式,以总地价款127亿元以及总股权投资款74亿元成功获取了十个优质土地项目。2018年10月份,华侨城以2.8亿元收购云南文投公司所持丽江济海公司51%股权,以42亿元拿下深圳宝安中心区两宗商业用地。

据中国指数研究院统计,2019年1-5月华侨城拿地金额为141亿元,在所有房企中排名第27位。

图片来源网络

此后的6月10日,华侨城以底价5.74亿元拿下广州市增城区白水寨创意山水文旅小镇一宗白水寨创意山水文旅小镇旅馆用地,且项目投资总额不低于15亿元。

7月23日在云南举办的“云南大会战”一周年座谈会上,华侨城签下了云南37个项目,总签约金额约490亿元,包括16个文旅项目、9个城镇化项目、6个产业项目和6个美丽乡村项目。此前的6月24日,华侨城出资51亿元与合肥城建成立合肥华侨城实业发展有限公司,以计划参与开发合肥市的一大型城镇化项目。

据媒体不完全统计,2019年尚未过半,华侨城集团及旗下公司落定的文旅项目达到10个,涉及投资金额约1700亿元。

实际上,自2015年提出“文化+旅游+城镇化”模式以来,华侨城就一直在去地产化,强化“文旅”标签,通过出售股权加速资金回笼,为文旅输血。

背后隐忧

看似通过资本减持的方式优化企业内部布局,然而华侨城背后的压力依然巨大。

其一,转型尴尬期。

过去十年,房地产行业发展的黄金时期,华侨城相对于其他地产龙头企业而言,发展速度相对较慢。过去十年虽然华侨城经营利润达到了标准的十年十倍增长,由2007年7.5亿、2008年14.33亿增长到2018年的105亿,净资产收益率也维持在15%以上,但融创、恒大目前的净资产收益率达到了30%以上。

急于撕掉地产商标签的华侨城,却也错过了文旅产业增速的列车。

从华侨城最近三年的财报看,文旅业务虽有同比增长,但增速逐年放缓:2016年旅游综合业务同比增长29.91%,2017年该业务同比增速降至15.77%,至2018年,这部分业务同比增速再次降至6.08%。

同时,在文旅业务增速下滑的同时,该业务的收入占总收入的比重也在不断降低。2016年,旅游综合收入占华侨城A总收入的比重是45.11%,到2018年,这一业务比重降至40.83%,两年时间,下降近5个百分点。

但这三年恰恰被认为是国内文旅业迎来发展的黄金时期。根据社科院此前发布的旅游绿皮书显示,2017年中国旅游人数和收入连续9年实现两位数以上的增长,而2018年则继续维持强劲增长态势。

其二,财务压力大。

相比于其他纯粹主业地产开发的地产商,华侨城采用“旅游+地产”的模式,持有的项目大都开发周期、销售周期漫长。重金在此,也就意味着在减负债、去杠杆方面,华侨城肩上的担子更重了,它又该如何处理资金和债务问题?

华侨城2018年财报数据显示,公司全年实现营业收入481.42亿元,同比增长13.7%,归属于上市公司股东的净利润105.89亿元,同比增长22.52%;扣除非经常性损益后归属母公司净利润为95.12亿元,同比增长30.41%。

看似不错的业绩背后是其不断攀升的负债率:2018年资产负债率达到73.77%,2017年负债率为69.89%,同比上升3.88%,而2016年和2015的资产负债率为分别为67.12% 和63.41%。也就是说,过去三年华侨城资产负债率从63.41%上升到73.77%,上升了10.36%。


根据中信建投的研报显示,华侨城2018年末净负债率较2017年增加31.5个百分点,达到了84.3%。相比之下,在房地产领域内规模更大的万科2018年净负债率只有30.9%,而碧桂园净负债率为49.6%。

从整体房企资产负债率的分布看,2018年,约42%的企业资产负债率低于68.09%的行业均值;约26%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间;另外29%的企业资产负债率高于80%,华侨城的净负债率甚至超过了大部分房地产企业。

承受着巨大负债现金流压力,华侨城不得不加大融资力度。华侨城A在2018年的发债频率较往年有明显提升,全年发行了6次公司债,债券总额达95亿元,2019年3月,又继续发行面值25亿元公司债,此前的2017年华侨城并未发行公司债,2016年也只发了两次。

同时,借款也在增加。截至2018年末,华侨城短期借款为131.31亿元,较2017年末进一步增长;一年内到期的非流动负债86.07亿元,长期借款594.11亿元,总负债达到2170.04亿。至2019年第一季度,总负债升至2627亿元。

结语

数据显示,文旅产业在未来5-10年将达到15万亿规模,占国家经济总量的15%-18%。庞大的市场前景,吸引着众多房企布局。截至2019年,全国约57家房企布局文旅产业。

房企进军文旅产业,前期靠房地产项目回笼资金的不在少数,但是,中后期如何靠产业经营收益,是文旅行业行至下半场的关键命题。

有人大开大合,截至今年3月份,融创文旅集团已经布局10座文旅城、4个文旅度假区和9个文旅小镇,涵盖39座融创乐园、24个商业、70家高端酒店,持有物业面积逾千万平方米。有人重新登场,今年上半年万达以每月400多亿元投资的速度苏醒,投资项目涵盖万达广场、文化旅游、高星酒店等多种业态。也有人放慢脚步,恒大2017年前重金投入打造文化旅游城,近年也放慢脚步,转战新能源汽车行业,开辟全新赛道。

文旅地产往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。对于华侨城而言,进入转型文旅的第二段征程,除了集中力量做文旅产业外,还要在资本腾挪间,解决如何平衡文旅梦的长线投资问题。

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